lmnp ancien

LMNP : faut-il investir dans l'ancien ou le neuf ?

Avant d'investir en LMNP, une question se pose : vaut-il mieux investir dans l'ancien ou dans le neuf ? L'antériorité du logement est un facteur déterminant les conditions d'investissement immobilier dans le meublé. L'investisseur n'est pas éligible aux mêmes réductions d'impôts, selon que le logement soit nouveau ou ancien. Par conséquent, il est temps d'apporter des éléments d'éclaircissement pour investir dans une location meublée en connaissance de cause. Alors, neuf ou ancien ?

Comment défiscaliser dans l'immobilier ancien ?

Avant toute chose, un petit détour par le dico immobilier. LMNP signifie « Loueur en Meublé Non Professionnel », un dispositif qui donne le droit à des réductions d'impôts, dans le cadre de la location de meublés en résidence de tourisme, étudiante ou destinée à des personnes âgées dépendantes (ehpad). Par immobilier ancien en LMNP, on considère l'ensemble des biens dans ces résidences qui sont remis sur le marché immobilier, après avoir connu une première vie immobilière avec au moins un autre propriétaire.
L'ancien présente plus d'un avantage. À l'acquisition, c'est un bien en moyenne 20% moins cher que dans le cadre d'un investissement neuf. L'historique de location est connue et permet de se faire une idée sur la valeur du logement, son attractivité sur le marché locatif auprès des étudiants, touristes ou personnes dépendantes qui pourront l'investir et vous payer un loyer.

investir en lmnp
La rentabilité d'un bien immobilier dans l'ancien est importante, entre 4 et 6%. Un taux généralement supérieur au neuf, dans la mesure où le logement peut être loué au même prix sans avoir à entreprendre des travaux importants, ce qui contre-balancerait un coût à l'achat plus bas. Autre économie substantielle, du fait de la localisation des meublés à l'intérieur de résidences fermées et entretenues : l'absence de gestion locative avec en prime, la possibilité de déduire de ses revenus locatifs, les charges de copropriété. Les investissements murs et mobiliers sont intégralement à déduire du bénéfice d'exploitation. Atout en matière de fiscalité, le LMNP vous permet de réduire le montant des loyers imposables, en déduisant jusqu'à la totalité des charges liées à son bien immobilier acquis dans l'ancien.

Les avantages et inconvénients du LMNP dans le neuf

Un logement neuf constitue, dans le cadre du dispositif LMNP, un investissement immobilier dans une résidence nouvellement créée, ou à édifier dans le futur. Si ce logement est plus cher à l'achat, il est également (même si ce n'est pas toujours le cas) moins bien localisé, du fait de la concentration de logements anciens dans le cœur des bourgs, et de la raréfaction des fonciers disponibles en centres-villes.

A l'inverse du logement ancien, l'investissement dans un patrimoine tout frais permet néanmoins de récupérer la TVA à hauteur de 20% à l'acquisition du bien. La TVA est due, par le propriétaire en LMNP, dans la mesure où leur statut leur permet de renoncer à être franchisés dans le cadre de leur investissement meublé (contrairement à des loueurs dits professionnels) et ainsi d'entrer dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée. A noter toutefois que dans l'ancien la TVA n'est pas due, à partir du moment où elle aurait été absorbée pendant 20 ans au moins sur la durée des bails précédents – un autre avantage des logements, cette fois, très anciens.
Pour toutes ces raisons, le patrimoine ancien dispose d'avantages fiscaux non négligeables si on entreprend cet investissement dans l'ensemble de ses potentialités.
L'immobilier étant un investissement prisé par de plus en plus de français, la location de meublés est une alternative tangible pour se construire un placement financièrement viable. Un logement acquis grâce au dispositif LMNP est un gage de rentabilité durable, et encore plus instantanée dans le cadre d'un bien ancien. Si la TVA ne peut être récupérée que dans le neuf, l'ancien n'en demeure pas moins viable. Cela s'explique du fait de la possibilité de déduire les charges de son revenu locatif imposable, ainsi que du fait du moindre coût d'achat d'un bien déjà exploité par le passé.